La BCE alza ancora i tassi di 25 punti base a settembre 2026: effetti su mutui e mercato immobiliare a Milano

In breve

• La BCE ha aumentato di altri 25 punti base i tre tassi ufficiali.
• È il secondo rialzo del 2026: l’aumento complessivo rispetto a prima di giugno è dello 0,50%.
• Chi ha già un mutuo a tasso fisso non vede cambiare la rata.
• I mutui variabili e i nuovi finanziamenti possono risentire maggiormente del nuovo scenario.
• Su un mutuo da 170.000 euro in 25 anni, un aumento teorico complessivo dello 0,50% porta la rata da circa 806 a 851 euro al mese.
• A Milano i prezzi richiesti restano elevati, ma durante l’estate hanno mostrato una maggiore stabilità.
• Un periodo più lungo di tassi elevati potrebbe sostenere la domanda di locazioni, se una parte delle famiglie rinviasse l’acquisto.

Decisione BCE di settembre 2026: secondo rialzo dell’anno

Il nuovo intervento segue quello dell’11 giugno, quando il tasso sui depositi era stato portato al 2,25%, e la riunione di luglio, nella quale la BCE aveva lasciato i tassi invariati. Con la decisione di settembre il tasso sui depositi sale al 2,50%. In tre mesi il costo del denaro è quindi aumentato complessivamente di mezzo punto percentuale.

Alla base della decisione restano le pressioni sui prezzi legate anche al conflitto in Medio Oriente e allo shock energetico. La BCE ritiene che l’inflazione possa mantenersi sopra il proprio obiettivo ancora per un periodo prolungato.

Le nuove previsioni pubblicate oggi indicano un’inflazione media del 3,0% nel 2026, del 2,5% nel 2027 e del 2,1% nel 2028. Rispetto alle stime di giugno, resta invariata la previsione per quest’anno, mentre vengono riviste al rialzo quelle per il 2027 e il 2028. Il ritorno stabile verso l’obiettivo del 2% potrebbe quindi richiedere più tempo di quanto previsto all’inizio dell’estate.

Per il mercato della casa l’effetto non è immediato né uguale per tutti, ma il credito torna a pesare maggiormente sulle scelte di acquisto. A Milano, dove i valori immobiliari richiedono spesso finanziamenti importanti, anche variazioni contenute della rata possono incidere sul budget disponibile.

Effetti sui mutui: fisso, variabile e simulazione rata

Il mutuo a tasso variabile resta il più esposto al nuovo rialzo. L’aumento effettivo della rata dipende dalle condizioni del contratto, dall’indice utilizzato e dalla frequenza con cui viene aggiornato.

Chi ha già un mutuo a tasso fisso continua invece a pagare la rata prevista dal contratto. La decisione della BCE non modifica il tasso di un finanziamento fisso già in essere.

Per chi deve sottoscrivere oggi un nuovo mutuo, le condizioni possono cambiare. Le offerte delle banche non seguono automaticamente i tassi BCE nella stessa misura: nella stessa conferenza stampa di oggi, la BCE ha indicato che il tasso medio sui mutui dell’area euro era rimasto al 3,5% sia a giugno sia a luglio.

Esempio rata: mutuo da 170.000 euro in 25 anni

Riprendiamo lo stesso importo e la stessa durata utilizzati nell’articolo di giugno, così da confrontare più facilmente l’effetto dei due rialzi.

Su 170.000 euro in 25 anni, il passaggio teorico dal 3,00% al 3,50% porta la rata da circa 806 a 851 euro al mese, con una differenza di circa 45 euro mensili, poco più di 500 euro all’anno.

Non si tratta dell’andamento effettivo dei tassi proposti dalle banche. La simulazione serve a mostrare quanto può cambiare una rata se il costo del finanziamento aumenta complessivamente di mezzo punto percentuale. Le condizioni reali dipendono dalla banca, dal profilo del cliente, dall’anticipo e dalla tipologia di mutuo.

Secondo rialzo nel 2026: cosa cambia per chi compra casa

Nell’articolo di giugno avevamo indicato settembre come una possibile finestra per un secondo rialzo. La decisione è ora arrivata.

Chi sta cercando casa deve quindi fare i conti con uno scenario diverso rispetto alla prima parte dell’anno. Se il costo del finanziamento resta elevato, una famiglia può dover ridurre l’importo richiesto alla banca oppure accettare una rata più alta.

A Milano questo pesa soprattutto sugli acquisti che richiedono mutui importanti. Una differenza di poche decine di euro al mese può sembrare limitata, ma va sommata alle spese condominiali, alle imposte, agli eventuali lavori e ai normali costi dell’abitazione.

Non significa che convenga rimandare automaticamente l’acquisto. Prezzo dell’immobile, anticipo disponibile, reddito e sostenibilità della rata restano gli elementi da valutare prima di decidere.

Sull’intero 2026 e sui prossimi mesi bisognerà attendere per capire se i rialzi già decisi saranno sufficienti a contenere gli effetti dello shock inflazionistico oppure se quello di settembre rappresenterà soltanto una nuova tappa di un ciclo restrittivo tornato al centro della politica monetaria europea. Le nuove previsioni BCE, con un’inflazione attesa ancora al 2,5% nel 2027, indicano comunque che il ritorno stabile verso il 2% potrebbe richiedere più tempo di quanto previsto prima dello shock energetico.

Mercato immobiliare di Milano: domanda attiva e prezzi più selettivi

Milano continua a mantenere una domanda sostenuta da lavoro, università, mobilità professionale, investimenti e locazioni. Il rialzo dei tassi può però ridurre la capacità di spesa di una parte degli acquirenti, soprattutto di chi finanzia una quota elevata del prezzo.

I dati dei portali immobiliari indicano una fase di maggiore stabilità durante l’estate.

Secondo idealista, ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto a Milano è pari a 5.681 euro al metro quadro, invariato rispetto a luglio e ancora superiore dello 0,7% rispetto ad agosto 2025.

Immobiliare.it indica nello stesso mese un prezzo medio richiesto di 5.665 euro al metro quadro, con una crescita del 2,2% rispetto ad agosto 2025.

Si tratta di prezzi richiesti negli annunci, non dei prezzi effettivamente conclusi nelle compravendite.

Resta inoltre molto ampia la distanza tra le diverse zone della città. Secondo Immobiliare.it, ad agosto si va da 3.271 euro al metro quadro in Bisceglie-Baggio-Olmi a 11.258 euro al metro quadro nel Centro.

Zona, stato dell’immobile, piano, esposizione, efficienza energetica, spese condominiali, ascensore e vicinanza ai trasporti continuano a pesare molto più di una semplice media cittadina.

In un mercato con credito più caro, gli immobili correttamente valutati e in buone condizioni possono continuare a trovare acquirenti. Quelli proposti sopra mercato, da ristrutturare o con criticità documentali possono invece incontrare maggiore resistenza.

Un periodo più lungo di tassi elevati potrebbe avere effetti anche sul mercato delle locazioni. Se una parte delle famiglie dovesse rinviare l’acquisto perché il mutuo è diventato meno conveniente, la domanda di case in affitto potrebbe aumentare.

Per ora, però, a Milano non si vede una nuova corsa dei canoni: ad agosto idealista rileva un prezzo richiesto medio di 22,3 euro al metro quadro al mese, in calo dell’1,4% rispetto a un anno prima, mentre Immobiliare.it indica 22,55 euro al metro quadro, sostanzialmente stabile su base annua.

Il maggiore costo dei mutui potrebbe quindi sostenere la domanda di locazioni nei prossimi mesi, ma non significa necessariamente che gli affitti debbano tornare a crescere in modo generalizzato.

Comprare o vendere casa a Milano dopo il rialzo BCE

Per chi compra, la verifica del budget diventa ancora più importante. Al prezzo della casa vanno aggiunti anticipo, notaio, imposte, eventuali lavori, arredamento e spese condominiali. Una rata approvabile dalla banca non è sempre una rata comoda per la famiglia.

Anche la trattativa può risentire del nuovo scenario. Un acquirente che sostiene un costo maggiore per il mutuo ha meno margine per assorbire un prezzo sopra mercato o lavori importanti.

Per chi vende, il rialzo BCE non significa automaticamente dover abbassare il prezzo. Diventa però ancora più importante partire da una valutazione corretta.

Un bilocale pronto all’uso, vicino alla metropolitana e proposto a un prezzo coerente può mantenere una buona domanda. Un appartamento da ristrutturare, con spese elevate o fuori prezzo può invece vedere allungarsi i tempi di vendita.

Partire troppo alti può ridurre le richieste proprio nelle prime settimane, quando l’annuncio ha maggiore visibilità, e portare successivamente a correzioni di prezzo meno efficaci.

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Strategie per famiglie, venditori e investitori

Prima di cercare casa in una determinata fascia di prezzo conviene verificare quale rata sia realmente sostenibile. Chi ha già un mutuo variabile può invece controllare le condizioni del proprio finanziamento e valutare eventuali possibilità di rinegoziazione o surroga.

Per chi vende, prezzo iniziale, documentazione e presentazione dell’immobile acquistano ancora più peso quando una parte degli acquirenti dispone di meno margine finanziario.

Per gli investitori, un mutuo più costoso incide sul rendimento dell’operazione. Al canone atteso vanno quindi affiancati tassazione, spese condominiali, manutenzione e possibili periodi di sfitto.

Milano resta un mercato molto diverso da zona a zona: anche con tassi più alti, comprare bene e al prezzo giusto continua a fare la differenza.

Cosa aspettarsi negli ultimi mesi del 2026

Dopo i rialzi di giugno e settembre non è possibile dare per scontato né un nuovo aumento né una lunga pausa.

La BCE continua a valutare inflazione ed economia riunione dopo riunione, senza indicare in anticipo un percorso preciso dei tassi. Il dato di agosto, con l’inflazione dell’area euro al 3,3%, e le nuove previsioni pubblicate a settembre mantengono aperta la questione per gli ultimi mesi dell’anno.

Per il mercato immobiliare conterà soprattutto capire quanto a lungo resterà elevato il costo del credito. Una fase di stabilità permetterebbe a famiglie e banche di adattarsi ai nuovi livelli; ulteriori rialzi potrebbero invece ridurre ancora la capacità di finanziamento di una parte degli acquirenti.

Per chi compra o vende casa a Milano, resta più utile lavorare sui numeri dell’operazione di oggi che basare la propria scelta su una previsione della prossima decisione BCE.

FAQ su rialzo BCE, mutui e mercato immobiliare milanese